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토지 투자가 아무리 장기적으로 유리한 재테크라고 해도,
‘어떤 땅을 사느냐’에 따라 전혀 다른 결과를 만들게 됩니다.
👉 좋은 땅을 고르면 수익이 나지만,
👉 잘못된 땅을 고르면 수십 년을 묶이거나, 되팔지도 못하는 땅이 될 수 있습니다.
오늘은 토지 분양 전문가로서 절대 사면 안 되는 땅 5가지 유형을 정리해드릴게요.
이 내용만 기억하셔도, 토지 투자 실패 확률은 크게 줄어듭니다.
1. 맹지 (盲地) – 길 없는 땅
“도로와 접하지 않으면 건물도, 차도 못 들어갑니다”
- 도로에 접하지 않은 ‘맹지’는
- 건축 허가가 거의 불가능하며,
- 활용도가 매우 낮아 사실상 사놓고 방치되는 땅이 될 수 있습니다.
주의 포인트
- 지적도·토지이용계획확인서에서
- “도로 접면이 있는지” 꼭 확인하세요.
- 가격이 너무 싸다면 ‘맹지’일 가능성 있습니다.
2. 개발제한구역(그린벨트) 땅
“50년 넘게 묶인 땅, 풀릴 확률은 희박합니다”
- 개발제한구역은 환경보호를 위해 건축이 금지된 땅입니다.
- 그린벨트 해제는 정부 정책과 정치 상황에 따라 매우 까다로워
- 수십 년 동안 아무런 개발도 불가능할 수 있습니다.
주의 포인트
- 토지이용계획확인서에서 ‘개발제한구역’ 여부를 꼭 확인하세요.
- ‘해제 예정지’라는 말은 루머일 수 있습니다. 공식 고시만 믿으세요.
3. 농지취득자격이 없는 상태에서 사는 ‘농지’
“내 이름으로 샀는데 농사 못 짓는 땅”
- ‘전(밭)’이나 ‘답(논)’을 사기 위해선
- 반드시 농지취득자격증명서를 지자체에 신청해야 합니다.
- 해당 서류 없이 계약하면 소유권 이전이 거절되거나, 과태료가 발생할 수 있어요.
주의 포인트
- 개발이 가능한 농지라고 하더라도
- 전용허가, 전용부담금 등 별도 절차와 비용이 필요합니다.
- 지자체 문의를 통해 허용 여부를 사전에 확인해야 합니다.
4. 지목 ‘임야’인데 경사도 15도 이상
“나무 많고 경사 많은 땅은 돈만 들어가요”
- 임야는 개발 가능성이 있지만
- 경사도가 15도 이상이거나, 토석이 많은 곳이라면
- 산지전용허가조차 어려운 땅입니다.
- 평탄화 작업 비용이 수천만 원 이상 들 수도 있어요.
주의 포인트
- 산림청 ‘임상도’ 확인으로 경사도·식생 상태 미리 파악
- 위성지도·현장 방문 필수! 사진으로만 보지 마세요.
5. 토지이용계획이 없는 ‘계획 없음’ 땅
“앞으로도 아무 변화가 없는 땅”
- 지자체에서 발표하는 도시관리계획, 개발계획 등이
- 전혀 반영되지 않은 외곽 토지는
- 수십 년이 지나도 아무런 개발 호재 없이 묻히는 경우가 많습니다.
주의 포인트
- 인근에 도로 계획·산업단지·도시확장 계획 등이 있는지 확인
- 국토교통부 ‘토지이음’ 사이트에서 용도지역·계획 확인 필수
마무리하며
토지 투자는 정보 싸움입니다.
“좋은 땅 하나”가 인생을 바꾸기도 하지만,
“잘못된 땅 하나”는 몇 년을 허비하게 만들 수 있습니다.
오늘 소개해드린 절대 사면 안 되는 땅 5가지
✔️ 맹지
✔️ 개발제한구역
✔️ 농지취득자격 없이 산 농지
✔️ 경사 심한 임야
✔️ 개발계획 없는 외곽 땅
이 유형만 피하셔도 토지 실패 확률은 크게 줄어듭니다.
혹시 가지고 계신 땅 궁금하신 분 계신가요?
지금 주소 문자로 보내주세요.
권리분석해드릴게요 😊
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