어떤 경우에 개발행위허가가 필요할까?
개발행위허가, 꼭 받아야 할까?
지난 1편에서는 개발행위허가란 무엇이고 왜 필요한지를 살펴봤습니다.
이번엔 구체적으로 어떤 상황에서 개발행위허가가 필요한지 알아보겠습니다.
개발행위허가가 필요한 6가지 경우
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조에 따라, 아래와 같은 개발행위를 하려는 경우 반드시 허가를 받아야 합니다.
1. 건축물 또는 공작물의 건축 또는 설치
예) 창고, 주택, 상가 등 신축 / 컨테이너 설치, 전봇대, 송전탑 등
- 건축물은 물론, 건물은 아니더라도 땅 위에 고정 설치되는 구조물(공작물)도 해당됩니다.
- 무허가 건축은 철거 또는 이행강제금 부과의 대상이 되기 때문에 반드시 사전에 확인해야 합니다.
2. 토지의 형질변경
예) 절토, 성토, 정지, 포장, 구거 정비 등
- 단순히 땅을 평평하게 다지는 것부터, 땅을 깎거나 쌓는 작업까지 모두 포함됩니다.
- 평당 수천만 원짜리 토지도, 무심코 포장하면 불법입니다.
3. 토석의 채취
예) 흙, 자갈, 모래 등의 채취
- 농지나 임야 등에서 성토용 흙을 퍼내거나, 산지에서 자갈·모래 등을 채취하는 행위는 허가 대상입니다.
4. 토지의 분할
예) 대지 1필지를 2필지로 나누는 경우
- 필지를 나누는 ‘지적 분할’도 개발행위로 간주되어 허가가 필요합니다.
- 무허가 분할은 등기 자체가 불가능합니다.
5. 공간정보 구축을 위한 수치지형도에 없는 도로 개설
예) 임야, 농지 내 진입로 개설
- 내 땅이라도 도로를 새로 만들어 진입로로 사용할 경우, 무조건 허가가 필요합니다.
- 특히 도로는 형질변경과도 연결되기 때문에 허가 없이 개설하면 큰 문제가 될 수 있습니다.
6. 기타 대통령령이 정한 행위
예) 묘지 설치, 골프장, 야영장 조성 등
- 위에 명시되지 않더라도 국토부령에 따라 허가가 필요한 행위들이 존재합니다.
- 특히 관광시설이나 전원주택단지 개발 등은 사전에 세밀한 검토가 필요합니다.
“나는 괜찮겠지”는 금물!
개발행위는 ‘내 땅’이라도 계획관리지역, 생산관리지역, 농림지역, 보전지역 등 용도지역에 따라 제한을 받습니다.
심지어 도시지역 안의 주거지역에서도 허가가 필요한 경우가 있기 때문에,
사전에 전문가와의 상담을 통해 가능 여부와 필요 절차를 반드시 확인해야 합니다.
전문가 상담이 필요한 이유
✔️ 실제 허가 여부 판단
✔️ 비용 및 기간 예상
✔️ 개발 가능성 검토
✔️ 차후 매도 시 리스크 제거
특히 토지 매입 전부터 개발 가능성과 허가 가능 여부를 판단하는 것이 매우 중요합니다.
허가가 어려운 땅을 잘못 매입하면 장기 보유에도 불구하고 수익화가 어려울 수 있기 때문입니다.
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